買房還是租屋好哪個對未來貸款有幫助

人生有三大重要的事結婚.買房.生小孩,

很多人要結婚的同時就面臨要租房還是買房的問題

或是一些頂客族或不婚主義者也要替未來養老做準備.

說到房價很多人都覺得生活費都不夠還買房.

這篇文章就針對房市變動分析跟租房還是買房那個好來分析.

買房投資

在經歷四年的房市不景氣之後,

2018年上半年國內房市已呈現量增價穩的走勢,

有人積極尋找購屋標的,但亦有人接受延緩購屋的研究說明,

有關當前的房市變化,可分為下列幾個部分來說明

(一)北市房市回溫明顯

國內房市變動趨勢中,首善地區的台北市之走勢無疑是重要的指標;

2017年全台房市交易量26.6萬戶,較2016年24.5萬戶增加8.57%,

同段期間內,台北市交易量

則由2萬1,500戶增加為2萬3,500戶,上升幅度為9.30%。

(二).六都建物買賣移轉棟數增加

所謂的買賣移轉棟數是指「建物所有權買賣移轉棟數」,

一般是指完成登記過戶的建築物數量,

雖然買賣移轉棟數與建商交屋辦理移轉過戶登記有關,

而當月的建物移轉數量,包含了該區1、2年前的部分預售屋交易,

且若能持續追蹤幾個月的移轉量變化,應仍能評估大致的房市交易概況與走勢。

(三)年輕人買屋數增加

在房市轉趨活絡的過程中,國內所得不高的年輕人之購屋數反而有增加的趨勢;

根據財團法人金融聯徵中心的統計,

2018年第一季國內20至30歲的購屋者達4,608人,較2016年同期增加將近三成,

且連續二年成長。觀其情形,年輕族群似因房價下跌而買得起房子,

但若進一步分析並比較購屋年輕人的買屋總價以及年收入以後,

推測應該是來自父母親的協助讓年輕人購屋人數明顯上升。

(四)國人對未來房市漲多跌少的估測

在房市逐漸復甦的過程中,消費者對未來房價的變化之看法也隨著改變;

根據房仲業者所發布的2018年第3季房市趨勢報告,

國內房價已連續8季看跌比率縮小而針對2018年第3季的房價變動看法,

認為房價會下降的約41%,房價持平者約38%,至於認為房價會漲者則為21%。

買房的最大原則

每月繳「房貸比例」不要超過家庭月收入1/3

如果購買的房子總價已經超出能力範圍,付房貸費用將會十分吃力甚至會影響到生活品質。

以年薪收入 90萬的夫妻舉例,

以他們可以負擔的貸款金額反推房價貸款金額不超過收入的1/3

年付貸款90萬X 1/3=30萬

月付貸款30萬/12=2萬5千元房屋總價約612萬元,

若貸款7成,需自備款184萬元。

簡單講解一下租房還是買房那個好

年成本法:

個別算出租房跟買房的年成本,再互相比較出價格低的

假設一間房子每月租金兩萬押金兩個月,

購買的話總價900萬,可承接500萬-房貸利率5%-自備款300萬-存款利率0.5%

年租屋成本:

兩萬*12個月+兩萬*2(押金兩個月)*0.5%

(代表損失的利息,因為是押金,所以無法存進銀行)=240200元

年購屋成本:

三百萬*0.5%(繳自備款損失的利息)+五百萬*5%(每年房貸繳的利息)=265000元

雖然算起來租屋較划算但仍需考慮以下幾點:

1.租金是否調漲

2.所得稅扣除額(買房最高可扣除30萬)

3.房子漲價潛力:如果房子未來出售後的價錢能彌補現在成本的差異,就長期而言還是買房划算

4.利率高低:利率越高,購屋成本越高,較不適合買房,反之亦然

以台灣而言房租從2004年開始就不停的漲,

因為房市過熱但從2010年起,政府積極打房即使房價掉了不少房租卻也沒減,原因可能有兩個:

一. 民眾認為房市還有下降的空間所以在觀望,先以租屋為主這麼一來租金的議價空間就較小

二. 政府打房後,不動產投資報酬率降低房東成本升高因此租金漲價

買房的另一個好處就是可以投資跟資金周轉

投資報酬率的方法有以下較簡單的投資分析公式

房屋的買價是500萬,租金收入每月是兩萬塊,一年收入是24萬,

24萬/500萬即可得出4.8%的報酬率,這是一種非常簡單的計算方法,

但缺點是沒有考慮全部的投入與產出,如果不加上一些隱藏的成本,

得出來的投資報酬率至少要4%以上才划得來。

另一個角度想等於用租金繳房貸,只要不是太差的房子都滿值得投資.

還有萬一有天急需現金也比較好借到錢.

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希望我的文章對你多少有點幫助.

 

 

 

 

 

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