人生有三大重要的事結婚.買房.生小孩,
很多人要結婚的同時就面臨要租房還是買房的問題
或是一些頂客族或不婚主義者也要替未來養老做準備.
說到房價很多人都覺得生活費都不夠還買房.
這篇文章就針對房市變動分析跟租房還是買房那個好來分析.
在經歷四年的房市不景氣之後，
2018年上半年國內房市已呈現量增價穩的走勢，
有人積極尋找購屋標的，但亦有人接受延緩購屋的研究說明，
有關當前的房市變化，可分為下列幾個部分來說明
(一)北市房市回溫明顯
國內房市變動趨勢中，首善地區的台北市之走勢無疑是重要的指標；
2017年全台房市交易量26.6萬戶，較2016年24.5萬戶增加8.57%，
同段期間內，台北市交易量
則由2萬1,500戶增加為2萬3,500戶，上升幅度為9.30%。
(二).六都建物買賣移轉棟數增加
所謂的買賣移轉棟數是指「建物所有權買賣移轉棟數」，
一般是指完成登記過戶的建築物數量，
雖然買賣移轉棟數與建商交屋辦理移轉過戶登記有關，
而當月的建物移轉數量，包含了該區1、2年前的部分預售屋交易，
且若能持續追蹤幾個月的移轉量變化，應仍能評估大致的房市交易概況與走勢。
(三)年輕人買屋數增加
在房市轉趨活絡的過程中，國內所得不高的年輕人之購屋數反而有增加的趨勢；
根據財團法人金融聯徵中心的統計，
2018年第一季國內20至30歲的購屋者達4,608人，較2016年同期增加將近三成，
且連續二年成長。觀其情形，年輕族群似因房價下跌而買得起房子，
但若進一步分析並比較購屋年輕人的買屋總價以及年收入以後，
推測應該是來自父母親的協助讓年輕人購屋人數明顯上升。
(四)國人對未來房市漲多跌少的估測
在房市逐漸復甦的過程中，消費者對未來房價的變化之看法也隨著改變；
根據房仲業者所發布的2018年第3季房市趨勢報告，
國內房價已連續8季看跌比率縮小而針對2018年第3季的房價變動看法，
認為房價會下降的約41%，房價持平者約38%，至於認為房價會漲者則為21%。
買房的最大原則
每月繳「房貸比例」不要超過家庭月收入1/3！
如果購買的房子總價已經超出能力範圍，付房貸費用將會十分吃力甚至會影響到生活品質。
以年薪收入 90萬的夫妻舉例，
以他們可以負擔的貸款金額反推房價貸款金額不超過收入的1/3
年付貸款90萬X 1/3=30萬
月付貸款30萬/12=2萬5千元房屋總價約612萬元，
若貸款7成，需自備款184萬元。
簡單講解一下租房還是買房那個好
年成本法:
個別算出租房跟買房的年成本，再互相比較出價格低的
假設一間房子每月租金兩萬押金兩個月，
購買的話總價900萬，可承接500萬-房貸利率5%-自備款300萬-存款利率0.5%
年租屋成本:
兩萬*12個月+兩萬*2(押金兩個月)*0.5%
(代表損失的利息，因為是押金，所以無法存進銀行)=240200元
年購屋成本:
三百萬*0.5%(繳自備款損失的利息)+五百萬*5%(每年房貸繳的利息)=265000元
雖然算起來租屋較划算但仍需考慮以下幾點:
1.租金是否調漲
2.所得稅扣除額(買房最高可扣除30萬)
3.房子漲價潛力:如果房子未來出售後的價錢能彌補現在成本的差異，就長期而言還是買房划算
4.利率高低:利率越高，購屋成本越高，較不適合買房，反之亦然
以台灣而言房租從2004年開始就不停的漲，
因為房市過熱但從2010年起，政府積極打房即使房價掉了不少房租卻也沒減，原因可能有兩個:
一. 民眾認為房市還有下降的空間所以在觀望，先以租屋為主這麼一來租金的議價空間就較小
二. 政府打房後，不動產投資報酬率降低房東成本升高因此租金漲價
買房的另一個好處就是可以投資跟資金周轉
投資報酬率的方法有以下較簡單的投資分析公式
房屋的買價是500萬，租金收入每月是兩萬塊，一年收入是24萬，
24萬/500萬即可得出4.8%的報酬率，這是一種非常簡單的計算方法，
但缺點是沒有考慮全部的投入與產出，如果不加上一些隱藏的成本，
得出來的投資報酬率至少要4％以上才划得來。
另一個角度想等於用租金繳房貸,只要不是太差的房子都滿值得投資.
還有萬一有天急需現金也比較好借到錢.
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